距离官宣启动试点仅个多月吕梁保温护角专用胶，上海例“收储居民旧住房用作保障房”签约于3月31日落地：居民施先生与静安区保障房公司签订存量房收购同，与新建商品房开发企业签订买同。

“近项目又陆续递交了三四份收购换新申请。”4月10日，《每日经济新闻》记者走访了签约单位之的誉静安项目，相关负责人向记者介绍：“置换人施先生从看房、提交申请到签约认购新房，只用了个多月时间，收购置换流程规范，解决了老旧二手房难的流通问题。”

个多月走完置换流程

据“上海静安”微信公众号，施先生曾透露：“中两个孩子都在静安读书，随着孩子长大了，居住空间的需求发迫切，却始终卡在旧房处置这环节。”

“施先生计划置换已经有年多了，在宝山路的老房子40平米左右，年多前开始挂。但市场上品质不够好的二手房流通比较差，当时各平台同类型房屋成交价格在200万元出头，而施先生心理价位是210万元~250万元，所以直没能出去，也就直没出手置换。”

“今年2月，施先生次来到誉静安，他看中的新房总价1200万元左右，在现场了解到‘住房收购置换’的政策，觉得匹配度比较，就决定申请收购换新。”上述负责人表示，“终评估价格比较客观——220万元。在施先生预期的底线之上吕梁保温护角专用胶，整个置换流程很快就完成了”。

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春节后，随着“沪七条”新政出台，叠加旧房换新的试点进，区域内新房项目加速跑进“小阳春”。记者在誉静安营销中心看到，工作日的上午也有几组看房人跟随置业顾问看房，并在洽谈区落座选房。据誉静安项目面透露，3月实际到访客户环比增长约227。

上述负责人告诉记者：“申请者大多是用旧房收购的金额来减少贷款额度、降低杠杆，当然，也有人计划用这笔钱作为付。”

仍需自有资金或贷款补差价吕梁保温护角专用胶

记者注意到，由于地理位置和产品结构的原因，目前静安区在售住宅项目（含风貌别墅）较少，均为单价“10万+”产品。

静安区部分在售新房项目及单价

“房天下”平台显示，除誉静安均价12万元/平米外，中建玖上琅宸均价13.6万元/平米，静安玺樾均价12.4万元/平米。此外还有部分风貌别墅在售，单价过20万元/平米。

对比此次收购细则的规定——“70平米以下的中小套型成套住房”“单套建筑面积在35—45平米的室户、45—60平米的两室户房源为主”“原则上总价控制在400万元以内”，可见即便置换人拿到接近400万元的房票，在本区内置换套新房，仍然需要通过自有资金或贷款来补上至少600万元差价。

记者拨通了静安区闸北公共租赁住房投资运营公司电话，工作人员表示，目前正在受理登记吕梁保温护角专用胶，并定期将登记信息汇总、上报。对于符收购条件的房源，万能胶生产厂家会有人联系沟通、安排房价评估等事宜。批提交的申请者约20—30户。

有不愿具名的市场分析人士向记者表示：“这政策适本身有置换意愿的买房人。二手房换来房票，可以少贷点款，降低购房杠杆带来的不确定，但是法在置换和新房销售中起到决定作用，接近‘添把火’的助力，而非‘动因’。”

“锁定”服务对象

不过，从操作层面看，静安区将批收购服务对象“锁定”为拟出售静安区老房，且计划购置本区新房的居民。

房源筛选与摸排由政府班统筹、区保障房公司具体实施，主动排摸与居民自愿申请相结，联开发商、中介机构开展全覆盖摸排。

在定价环节，区保障房公司委托有资质的业评估机构，以周边真实二手房成交价格为参考，开展初次询价评估和交易前复核评估，形成收购指价后，报请国资监管部门备案，实行房价核定，终与售房人协商确定收购价格。

终，出售房源的收购款项以房票形式结，用于购置区内新房。资金监管层面，静安区与建设银行度作，采用整体授信、随用随支模式，保障收购资金及时足额到位，建设银行静安支行为静安区“住房收购置换”提供“房账户、资金托管的全过程服务”，收购房款的存取、使用均在监管账户内完成。

目前，静安区正通过与开发商、中介机构作，结居民自愿报名登记的形式，对全区有置换需求的潜在客户开展排摸，除例签约房源外，批符收购条件的优质房源正按计划进签约与转化。

易居研究院在对全国多个城市收购二手房用于保障租赁住房的研究中提出，多地虽已通过试点取得初步成，但在广过程中仍面临多重挑战。例如资金可持续压力、估值公允与道德风险范、后续运营率问题等。总体来看，各地收购二手房用作保障房的实践，标志着房地产行业正在从“增量开发”向“存量运营”度转型，也反映出各地正积动相关项目落地，值得充分肯定。二手房市场的供给压力将随之缓解，也有助于各地积探索二手房联动等机制，为保障房制度与产品的优化提供重要启示。

（责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。）

记者|包晶晶

编辑|段炼董兴生易启江

校对|程鹏

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